ĐẦU TƯ THÌ ĐẤT NỀN, CHO THUÊ THÌ CĂN HỘ VÀ Ở THÌ CHỌN NHÀ COMPOUND!
Trải qua 5 năm làm nghề môi giới mỗi năm hàng chục deal từ nhà phố, căn hộ cho đến đất nền tại TP.HCM và các tỉnh. Mình tự nhận ra vài điều cơ bản như sau: Đầu tư lợi nhuận số 1 là đất nền. Đầu tư cho thuê có thể mua căn hộ giá rẻ để thanh khoản nhanh và nếu có tài chính thì nên mua ở… nhà Compound.
Ở đây là nói về quan điểm cá nhân vì nhiều phân khúc khách hàng và nhiều vị trí khác nhau nên cũng khó cho khách hàng đánh giá cụ thể. Ví như không thể so sánh đầu tư đất nền Q9 có lời hơn với việc mua đầu tư căn hộ Q2 hay không bởi có những dự án căn hộ Quận 2 mua lời vài chục % một thời gian ngắn.
Và tương tự nếu so sánh chuyện ở nhà phố Compound với căn hộ cao cấp thì đôi khi những căn hộ cao cấp hàng chục tỉ đồng cũng sẽ ăn đứt những khu nhà phố Compound. Bên cạnh đó khẩu vị mỗi người là khác nhau, mình cũng đã gặp 1 vài khách hàng chỉ thích mua đầu tư căn hộ, mua hàng chục căn hộ khách nhau tại TP.HCM, và cũng có khá nhiều khách hàng chỉ thích mua đất tự xây nhà theo ý, sống tách biệt, không muốn vào khu Compound biệt lập.
Dưới đây là nhận định cá nhân những loại hình bất động sản để giải thích rõ hơn quan điểm.
1. Đất nền – Đầu tư là là số 1.
Diễn giải một chút vì mình thấy khá rõ anh chị mua bán và phân phối các dự án đất nền ở ngoại ô thành phô hoặc các tỉnh khá giàu. Mua đất nền đầu tư thì câu chuyện gấp đôi gấp ba là rất bình thường tuỳ thời điểm mà lợi nhuận gấp đôi gấp bà chỉ có ở đất nền không thể nào đi mua căn hộ và nhà phố mà trong thời gian ngắn có thể lời như thế. Siêu lợi nhuận là có thật.
Tất nhiên khách hàng đi đầu tư thì luôn đặt đất nền là sản phẩm số 1 để đầu tư. Điều này nó xuất phát từ văn hoá Phương Đông đặc biệt ở ta việc sở hữu nhà đất luôn được xem là mục tiêu số 1 khi họ khá lên, giàu lên. Ăn sâu vào tiềm thức nhiều thế hệ. Cha mẹ làm cả đời cũng mong muốn mua cho con cháu mảnh đất lập nghiệp, ai làm ăn khá lên rồi cũng mong muốn mua thêm đất đai, nhà cửa. Do đó đất nền có nguồn cầu khá cao nên đi đầu tư đất nền là nhanh giàu nhất.
Ngoài ra kể đến việc thanh khoản cao, bán đi bán lại mau lẹ, xoay vòng vốn nhanh. Mà trong kinh doanh xoay vòng vốn nhanh lẹ để tái đầu tư là cốt lõi của thành công và giàu có. Bạn cứ hỏi thử mấy anh chị mua bán đất nền mà xem có khi mua bán lô đất ào ào 10 ngày nửa tháng là đã chốt lời hàng chục, hàng trăm triệu bình thường.
Xét về yếu tố sử dụng thì đất nền đa phần có tính đô thị hoá chậm, để lấp đầy thông thường tính bằng 5-10 năm. Có thể liệt kê một số khu đô thị phân lô tiêu biểu tại Q2 như An Phú- An Khánh, khu Thạnh Mỹ Lợi, Khu Đông Thủ Thiêm Q9 như Khu Nam Long- Kiến Á, Khu Khang An, khu Sở văn hoá thông tin, khu Phú Nhuận Q9… Đó là tại SG, các dự án mình nghĩ không biết bao giờ mới lấp đầy ở vùng ven quanh SG thì chắc mất hàng vài chục năm nữa!!!
2. Căn hộ – Cho thuê, mua ở linh hoạt.
Với căn hộ thì lại khác, sau vài năm trải nghiệm mua bán cho khách hàng mình thấy rõ, căn hộ khá ít khách hàng chọn là kênh đầu tư số 1. Ưu điểm của căn hộ là thanh toán chậm kiểu trả góp, bỏ heo. Nuôi heo lớn rồi làm thịt, do thời gian xoay vòng vốn khá lâu nên căn hộ không thể lời nhiều.
Căn hộ mua đầu tư thường thì phải chọn thời điểm ra vào hợp lý như thủ môn bắt banh vậy. Phải chọn được thời điểm bắt bóng, nên đấm bóng hay nên ôm bóng, luôn phải nhìn và phán đoán chứ đừng bắt bừa, như mua căn hộ cũng thế. Nhiều khi mua căn hộ thời điểm mở bán lời ngay 100-200 nhưng khi vào hợp đồng thì lại giảm nhiệt bán cũng khó có lời.
Mua đầu tư căn hộ không tỉnh táo thì dễ ăn quả ớt cay. Đặc biệt thời nay bán hàng bằng event, lên event người ta không ai còn là chính mình nữa, mua xong về không hiều sao mình mua là chuyện rất bình thường.
Bản thân mình đã từng nhiều lần làm càn tư vấn rập khuôn đến lúc khách hàng cần ra hàng thì dạ dạ vâng vâng cho qua chuyện. Rồi từ đó mới có chuyện bán lỗ, bán huề vốn căn hộ dù có thể căn hộ đó gần bàn giao. Mua căn hộ tốt nhất nên dùng đòn bẩy tài chính.
Khách đi đầu tư mà dính vào 1 quả thất bại thì xin thưa sau này chào mời căn hộ họ chạy mất dép. Có anh chị còn bảo anh chị sợ căn hộ lắm rồi. Khi mua căn hộ cũng nên chọn sales kĩ càng, xem họ có theo sản phẩm đó, khu vực đó thường xuyên không, mua cho sales mà bạn ấy bán từ đông sang tây thì chắc chắn sau này khó mà nhờ vả được.
Vì sao ư?. Vì đa phần sales theo dự án sơ cấp theo chiến lược công ty, bị dí doanh số các kiểu, nhiều khi cũng muốn chạy ra hàng nhưng hạn chế về thời gian, công việc không cho phép… Đó, nhà đầu tư căn hộ thứ thiệt họ trên thông thiên văn dưới tường địa lý mới thắng. Chứ tay ngang bỏ tiền đầu tư căn hộ kiém lời thì cần cẩn trọng nhiều.
Tóm lại bản thân mình thấy căn hộ mua đầu tư vẫn được nhưng phải chọn thời điểm tuỳ vào chủ đầu tư, vị trí mà linh hoạt tham gia. Mua căn hộ có thể chọn phương án vay ngân hàng và cho thuê để trả lãi. Đầu tư căn hộ cho thuê khá ổn đặc biệt trong thời kì bùng nổ dịch vụ như hiện nay. Ngoài ra khi thị trường xuống, nhà đất giảm giá, bán khó thì kênh cho thuê từ căn hộ trong giỏ hàng đầu tư cũng là một cứu cánh cho túi tiền của nhà đầu tư.
Xét về yếu tố sử dụng thì căn hộ có tính phù hợp cao, tiện lợi để sử dụng, có tiện ích nội khu và an ninh cao. Tuy vậy đa phần căn hộ có độ khấu hao xuống cấp sau khi sử dụng 5-7 năm. Và người mua sẽ chọn chung cư mới hơn, cao cấp hơn để nâng tầm cuộc sống.
3.Nhà phố, Biệt thự Compound – Mua ở là số 1- Đầu tư cất giữ tài sản!
Nói về nhà Compound. Giải thích từ “compound” có nghĩa đại loại là khu phức hợp tiện ích, có an ninh khép kín. Một trong những mô hình của loại nhà này là KĐT Phú Mỹ Hưng. Đấy được xem là nhà kiểu mẫu cho khu dân cư tại TP.HCM và thậm chí là khu đô thị kiểu mẫu của Việt Nam những năm 2008-2010.
Loại hình nhà phố liên kế này gần như là sự kết hợp hoàn hảo của nhà thấp tầng và chung cư. Bởi vẫn có không gian riêng tư mà lại rất an ninh, có tiện ích nội khu như chung cư, có nhu cầu ở thật rất cao và tốc độ đo thị hoá khu dân cư cực kì nhanh.
Điểm ưu việt nhất của khu Compound đó chính là an ninh tối đa. Hầu như các dự án dân cư Compound mình rất ít khi thấy khách hàng đóng cửa chính vào ban ngày. Quy hoạch thường có công viên, vỉa hè lề đường. Mình đang ở nhà hẻm nên mình càng thấy giá trị những khu nhà Compound, con bạn sẽ có không gian chơi đùa mà chẳng sợ xe cộ nguy hiểm, hàng xóm thân thiện cởi mở. Còn gì tuyệt hơn khi bạn ở Thành Phố náo nhiệt nhưng căn nhà lại bình yên đến lạ kì.
Mấy năm trở lại đây, nhà phố, biệt thự Compound là loại hình được khách hàng săn đón khắp nơi và cũng là sản phẩm yêu thích của các chủ đầu tư lớn vì tính ưu việt của nó. Có thể kể đến ở quận 7 như KĐT Phú Mỹ Hưng kể trên, Quận 2 có khu Thảo Điền, Quận 9 có Rivera Cove của Kepple land và hàng loạt các dự án của Khang Điền như: Mega Ruby, Melosa Garden, Lucasta, Merita, mới nhất là Verosa Park.
Các khu Compound góp phần thay đổi diện mạo khu vực, tạo nên xu hứng mới cho BĐS nhà ở. Và không chỉ dừng lại ở đó, các chủ đầu tư tầm cỡ làm các dự án vùng ven như Aqua City của Novaland, Waterpoint của Nam Long, Swan Bay- Park hay và mới nhất là Vinhomes Manhantan Quận 9 và Gem Sky World của Đất Xanh với triết lý nâng tầm cuộc sống chắc chắn sẽ tạo nên những khu dân cư đẳng cấp và hiện đại là kim chỉ nam cho một cuộc sống sung túc, an lành. Tóm lại ở Compound là sướng nhất, tiện lợi nhất và đẳng cấp nhất.
Xét về yếu tố đầu tư nhà phố thì mình chỉ dám nói các dự án tại Quận 9, Quận 2 có mức tăng trung bình 20-30% năm trong 5 năm qua. Còn các dự án mới cần thời gian mới đo lường được vì quan trọng nhất cho khu Compound là tiềm lực CĐT họ làm đến nơi đến chốn thì khu đó chắc chắn mới thành công. Đặc biệt xu hướng sống xanh ngày càng được ưa chuộng, yếu tố giúp các dự án Compound ngày càng được khách hàng chọn mua để an cư.