Dự án khu đô thị Aqua City Biên Hoà, Đồng Nai

Dưới đây là những phân tích khách quan và chuyên sâu mà bạn không thể tìm thấy ở bất cứ đâu, về dự án Aqua City. Đừng vội tin vào sự hào nhoáng của dự án, tôi sẽ show ngay những nhược điểm ngay đây:

NHƯỢC ĐIỂM DỰ ÁN AQUA CITY

• Vị trí dự án Aqua City:

Hiện tại xung quanh dự án còn ít tiện ích hiện hữu, đường vẫn đang thi công rầm rộ nên khá bụi, dân cư chưa về nhiều. Cần thời gian 2 đến 4 năm thì khu vực này mới trở nên sầm uất và đông đúc…. Tuy nhiên, Khi các khu công nghiệp hình thành dân sẽ dãn về, nhu cầu để ở và thuê nhà cực kỳ cao. Aqua bàn giao vào 2023, lúc đó mọi thứ đã khác nhiều!

• Tiềm năng Aqua City:

Thực tế những thuân lợi về dự án Aqua City còn phụ thuộc khá nhiều vào cơ sở hạ tầng, dự án vẫn còn cách cảng hàng không quốc tế Long Thành còn khá xa, khoảng 20 phút di chuyển. Chỉ khi nào tuyến đường nối trực tiếp với sân bay Long Thành đưa vào hoạt động, khoảng cách từ dự án Aqua City đến sân bay Quốc tế Long Thành rút ngắn xuống còn 5 phút

• Khả năng lấp đầy Aqua City:

Với quy mô quá khủng, cùng nhiều giai đoạn triển khai, nên khả năng lấp đầy dân cư nơi đây sẽ chậm, điều này đòi hỏi khách hàng thật sự kiên trì, đến khi dự án bàn giao mới rung đùi “hốt bạc”.

• Giá bán Aqua City:

Đặc thù của Novaland thường bán giá ngang hoặc cao hơn so với thị trường. Nên khách hàng đầu tư trong ngắn hạn thường lợi nhuận không cao. Giá bán dòng sản phẩm của Novaland sẽ tăng mạnh trước bàn giao nhà 2 tháng và sau khi nhận nhà. Bởi sản phẩm Novaland bàn giao luôn tự tin rất đẹp và chất lượng hơn những gì đã nói.

• Độ cạnh tranh:

Khu vực này có nhiều dự án cạnh tranh và đều là các chủ đầu tư lớn, như Long Hưng City, Biên Hòa New City, dự án của Kim Oanh…Trong khi đó, giá của Nova không rẻ hơn các dự án này, thuộc dòng sản phẩm dành cho khách VIP khá kén người. Nhưng một khi đã đúng người thì “1 phát ra deal”, bởi đây là dòng sản phẩm khan hiếm và phục vụ tối đa cho nhu cầu ở thực vốn đòi hỏi sự chất lượng và tính tiện nghi.

ƯU ĐIỂM DỰ ÁN AQUA CITY

• Vị trí:

+ Từ Aqua City Đồng Nai dọc theo tuyến đường Hương Lộ 2 (đang được xây dựng) là đã kết nối ra quốc lộ 51 Biên Hòa hoặc đường Cao Tốc Long Thành – Dầu Giây. Nhờ thế mà việc di chuyển về trung tâm Tp.HCM rút ngắn chỉ còn 25 phút, cũng chỉ bằng thời gian di chuyển giữa các quận nội thành TP.HCM, có khi còn ngắn hơn thời gian chúng ta đi làm mỗi ngày tại TP.HCM.

+ Aqua cũng nằm giữa tâm của các tuyến đường huyết mạch kết nối liên vùng như Hương Lộ 2, Quốc lộ 51, Vành Đai 3 hay cầu Cát Lái, thời gian di chuyển từ dự án đến TP.HCM và các khu vực lân cận chỉ một nốt nhạc.

+ Đường Hương Lộ 2 được đánh giá là yếu tố chờ quan trọng giúp giá trị bất động sản phía Nam Biên Hòa tăng mạnh. Trong đó, Aqua City cũng không ngoại lệ khi nằm ngay mặt tiền cung đường này, lại ngay vị trí đối diện Vinhome quận 9, chỉ cách một con sông (trong tương lai sẽ có cầu bắc thẳng qua quận 9). Tuyến đường quan trọng này đang được gấp rút thi công, dự kiến sẽ hoàn thành sớm hơn thời điểm Aqua City Đồng Nai bàn giao.

• Tiềm năng:

+ TP.HCM chủ trương tập trung phát triển mạnh khu Đông Sài Gòn, cũng là khu vực gần Aqua City nhất. Cư dân sống tại Aqua City dễ dàng sở hữu những tiện ích chất lượng cao không những tại Biên Hòa mà còn tại TP.HCM.

+ Xu hướng đô thị vệ tinh: Đồng Nai mà đặc biệt là Long Thành, với vị thế là đô thị vệ tinh thuộc vùng đô thị Tp.HCM trong tương lai, và nằm trong quy hoạch vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, giúp Aqua City đón nhận hàng loạt quy hoạch hạ tầng đồng bộ, và rồi Aqua City rồi cũng sẽ tương tự quận 7: Từ vùng trũng chẳng mấy ai ngó ngàng, trở thành đô thị hạng sang bậc nhất của thành phố.

+ Xu hướng đô thị xanh, nhà vườn: Hiện nay dân số ở TP. Biên Hòa tỉnh Đồng Nai đã hơn 1 triệu dân, do đó, tiềm năng về bất động sản của nó chỉ đứng sau TP.HCM. Bên cạnh đó, quỹ đất TP.HCM đang cạn kiệt và giá đất đang rất cao, thành ra xu hướng đi về các tỉnh vùng ven thành phố để hưởng được những bất động sản xanh mang tính nghỉ dưỡng, đặc biệt, bất động sản gắn với sông nước là mô hình tương đối hấp dẫn trong thời điểm hiện nay.

Aqua City quy hoạch theo các tiêu chí bảo tồn tối đa thiên nhiên hiện hữu, dành đến gần 70% diện tích cho mảng xanh và các tiện ích nội khu, phát triển thành siêu đô thị sinh thái mà mọi cư dân đều khao khát. Đi tắt đón đầu xu hướng này, chỉ có thể thành công.

• Hưởng lợi từ sân bay quốc tế Long Thành:

Sân bay lớn như Long Thành mà lên thì hạ tầng ở đây sẽ lên và hoàn thiện kéo theo giá BDS sẽ tăng đột biến. Cộng với sẽ nhiều người làm việc trong sân bay sẽ chọn mua nhà gần sân bay đi làm cho tiện và đặc biệt giá rẻ hơn nếu mua ở SG…

Vẫn có nhiều người sẽ nghĩ sân bay Long Thành sẽ như sân Bay Nội Bài Hà Nội, hoặc như 1 số sân bay khác ở nước ngoài nằm ngoại ô xa trung Tâm Thành Phố, không ai thèm ở. Tuy nhiên, sân Bay Long Thành khác ở 1 chỗ so với những sân bay mọi ng so sánh khác đó là vị trí nó rất hiếm và chỉ rất ít 1 số sân bay trên thế giới có dc như sân bay Incheon của Hàn Quốc….

Trên thế giới thật sự ko nhiều sân bay có vị trí như vậy, xung quanh sân bay có khá nhiều các Khu Công nghiệp và Các cảng Biển lớn tập trung về Đây (cảng Cái Mép, cảng Phú Mỹ, Phước An, đều di dời từ SG về) Vũng Tàu – đây là nơi sẽ Phát triển du lịch cực kỳ vượt bậc khi có sân bay này.

Không phải tự nhiên Vũng Tàu bỏ tiền khơi khơi ra làm cái tuyến cao tốc Biên Hoà Vũng Tàu cả, mục đích chính là lượng khách Quốc tế về vũng Tàu lưu trú du lịch nghỉ dưỡng, thông thường khách đi về Sài Gòn xong đến Vũng Tàu rất xa, thì khi có sân bay này sẽ giải quyết dc rất rất nhiều. Sau khi đi vào hoạt động sân bay này các bạn sẽ thấy rõ những vấn đề còn lăn tăn và các bạn sẽ wow cái này, wow cái kia nhiều lắm…

• Dòng sản phẩm khan hiếm, nhu cầu cao:

Ngoài nhóm đối tượng làm việc tại sân bay như đã nói ở trên, Long Thành còn hút lượng lớn quan tâm bởi kề cận quá nhiều khu Công nghiệp. Hiện nay, Đồng Nai có tổng cộng 63 khu công nghiệp và cụm công nghiệp đang hoạt động, chiếm 10% cả nước. Trong đó Long Thành có 6 Khu công nghiệp đang hoạt động. Ngoài ra Amata đang chuẩn bị triển khai xây dựng Khu công nghiệp công nghệ cao Amata tại xã Tam An huyện Long Thành với quy mô khoảng 1000ha.

Theo thống kê cuối năm 2018 của ban Quản lý các khu công nghiệp (KCN) Đồng Nai, Đồng Nai có gần 6.500 lao động nước ngoài đang làm việc tại các KCN; trong đó hơn 85% là giám đốc điều hành, quản lý, chuyên gia. Đa số các nhân sự cấp cao này vẫn lựa chọn sinh sống tại TP.HCM do yêu cầu cao về chất lượng sống, trong khi nhà ở tại Đồng Nai hiện nay lại chưa đáp ứng được điều kiện này.

Bên cạnh đó, Long Thành đề xuất đưa vào quy hoạch 4 KCN trong giai đoạn tới để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện. Các KCN trên đều có doanh nghiệp đề xuất sẽ làm chủ đầu tư để đầu tư hạ tầng.

• Tiện ích giải trí tầm quốc tế:

Ngay bên hông Aqua City, sau này sẽ là công công viên nước “Vịnh Sóng Thần Và Dòng Sông Kỳ Diệu” 180 ha, hiện tại đang triển khai thi công rồi. Trong đó sẽ có khu văn hóa tâm linh, Công viên nước Vịnh Sóng Thần, Công viên chuyên đề vui chơi giải trí, Trung tâm Hội nghị và tổ hợp ẩm thực…Một công trình lớn khác là “Nhà trò chơi trung tâm” rộng 4,2ha được cho là lớn nhất Đông Nam Á nằm trong công viên chuyên đề rộng 44ha.

Khu này được đầu tư vô cùng lớn khi được cung cấp và lắp đặt bởi những công ty thiết kế hàng đầu thế giới về công viên nước. Và khi hoàn thành toàn bộ, đây sẽ là khu du lịch lớn nhất tỉnh Đồng Nai và quy mô lớn ở Việt Nam. Tưởng tượng xem, còn gì tuyệt hơn khi sở hữu một “Đại Đầm Sen” sát nách nhà mình. Chưa kể, thử search video về Vịnh sóng thần ở các nước khác, Chill thôi rồi nhé. Loại hình giải trí này sau này không hot, không hút khách về mới lạ! Thế giới cũng đã có mấy nước làm được đâu.

• Giá bán:

Hiện tại, giá bán Aqua City Đồng Nai từ trên 50 triệu/m2. Phúc Hưng đánh giá đánh giá mức giá trên tưởng là cao, nhưng thực chất là “quá hời”, khi thử nhìn lại lịch sử phát triển của thị trường Phú Quốc, trước khi có sân bay, giá đất chỉ khoảng 12 triệu đồng/m2 nhưng khi sân bay xây dựng giá “tăng phi mã” lên 120 triệu đồng/m2. Hay Cam Ranh từ 8 triệu đồng/m2 lên 45 triệu đồng/m2, Vân Đồn từ 15 triệu đồng/m2 lên 80 triệu đồng/m2. Vì vậy, trong tương lai, Aqua City sẽ gây đột biến về giá là điều hoàn toàn chắc chắn.

• Về pháp lý của giá bán Aqua City Đồng Nai:

Quy hoạch đất ở hết rồi, và cũng là đất sạch lấy được từ đấu thầu, nên giờ chỉ việc đóng tiền sử dụng đất và triển thôi. Đất Đồng Nai lại còn rất rộng nên dễ quy hoạch. Đồng Nai đang muốn thu hút vốn đầu tư và phát triển đô thị vệ tinh, vị trí nằm giữa trục liên kết vùng nơi có hầu hết các tuyến giao thông quan trọng đi qua…nên khả năng cao pháp lý xin cũng nhanh và dễ hơn Tp.HCM.

Cuối cùng, tôi sẽ không đưa ra kết luận nên hay không nên mua Aqua City. Chỉ kết lại nhẹ nhàng bằng một câu chuyện có thật tại một sản phẩm của Novaland mà người bạn của tôi từng tham gia bán:  

+ Một căn Shophouse mặt tiền Song Hành tại Lakeview City mở bán đợt đầu năm 2016 chỉ 9,8 tỷ.
+ Khách hàng chê giá cao và xa lại chưa xây dựng, không có tiềm năng sinh lời.
+ Đến 2017 khi dự án đã xây dựng rầm rộ và được nhiều người biết đến hơn thì khách liên hệ lại rồi đồng ý mua với giá 13 tỷ. ( chênh hơn 3 tỷ so với ban đầu )
+ Thời điểm đó chỉ đóng 30% = 3,9 tỷ sau đó ngưng đến lúc nhận nhà.
+ Hiện tại giá chuyển nhượng của căn này mặt bằng chung đã là 21tỷ.
+ Bỏ ra 3,9 tỷ thu về 8 tỷ trong 3 năm tỷ suất lợi nhuận hơn 200% so với vốn ban đầu.

Bởi vậy mới thấy đúng quan trọng nhất vẫn là thời điểm và tầm nhìn xa, lúc cần quyết định thì ko nên chần chừ. 3 năm sau Giá giá bán Aqua City Đồng Nai sẽ là bao nhiêu??? Cũng thanh toán 30% và ngưng đến nhận nhà!